'딱 한 번 읽고 바로 써먹는 지식산업센터 투자' 책 리뷰

아주 오랜만에 투자 관련 책을 읽고 정리해보려고 합니다.

부동산 투자 중 지식산업센터 투자에 계속 관심을 갖고 있는데 관련 책을 읽어보면 도움이 될까 싶어서 한 번 읽어봤습니다.

재테크 서적을 많이 읽으려고 하는데 참 쉽지가 않네요~

 

 

[지식산업센터의 현황]

 

- 지식산업센터는 승인~완공까지 전 단계를 국가에서 관리함

- 국가가 지정한 산업단지 내 : 한국산업단지공단 관리

- 그 외 : 해당 지자체에서 관리

- 산업단지 : 계획 입지 / 산업단지 외 : 개별 입지

 

1. 경기도, 인천광역시의 지식산업센터 

- 개별 입지 지식산업센터의 44% : 시흥, 부천, 안양

- 산업단지 내 지식산업센터의 53% : 인천, 성남

 

2. 지식산업센터와 준공업용지

- 서울의 지식산업센터 : 구로, 금천, 성동, 영동포, 송파, 강서 등 6개구에 집중 / 대부분 준공업지역에 지어짐

* 수익률 측면에서 아직까지 준공업지역에 지을 때가 가장 좋음

 

* TIP *

: 현재 지식산업센터 분양 시장이 호황이나 경기가 꺾이고 미분양이 쌓이는 시점에 괜찮은 물건이 할인 분양되거나 입주 지원금을 준다면 긍정적으로 고려해볼 것!

 

[입주 가능 업종]

- 실입주 기업(개인사업자, 법인) : 입주 가능 업종을 준수하면 산업단지 내외 모두 입주 가능

- 투자(임대업) : 산업단지 내 투자 불가, 산업단지 외 가능 

 

* 업종이 맞지 않는 경우 대처방법

: 보험, 의료, 무역, 건설, 교육, 도소매, 유통 등은 들어올 수 없고 업무지원시설에 입주함

 

[수익률 계산방법]

- 순수 수익률(빠른 계산 방식) = 월세x12 / 총 매매가(분양가)

- 21년 초 기준 서울은 4% 정도면 적당, 5%면 수익률이 좋다고 평가함

- 순수 수익률로 계산시 자기자본 수익률을 높아 보이게 하는 함정에서 피할 수 있음(자기자본 수익률을 반영하면 10-30%까지 상승할 수 있음)

 

1. 지식산업센터 구매 시 잔금 대출 한도(20년 말 기준)

구분	공장 (지식산업센터)	업무지원시설
		근생	업무지원	기숙사	창고
실수요자	80~90%	50~70%
일반 투자자	70~80%

- 대출이 80% 나온다고 가정하면 자기자본은 취득세, 등기비용 포함 공급가(매매가)의 약 25%가 있어야 함

- 인테리어 및 건물분에 대한 부가가치세(납부 후 환급됨)까지 고려하면 공급가(매매가)의 6-7%가 필요함

=> 결론적으로 30%는 있어야 한다고 함

 

2. 분양 단계에서의 납부금액 및 대출금과 자기부담금

	계약금	중도금	잔금
납부금액	- 계약금 10% - 계약금 건물분 부가세 10% - 부가세는 납부 후 환급	- 중도금 30~50% - 중도금 건물분 부가세 10% - 중도금은 여러 번에 나누어 납부 - 부가세는 납부 후 환급	- 잔금 : 계약금과 중도금 제외 금액 - 잔금 건물분 부가세 10% - 부가세는 납부 후 환급
대출금	없음	- 중도금 전액 - 중도금 부가세 포함 여부는 현장마다 다름 - 무이자(시행사 이자 부담)	- 부가세 빼고 전체 금액의 50~90%
기타 비용	없음	없음	- 매매 시 공인중개사비용 - 등기비용
자기부담금	계약금 전액+계약금 건물분 부가가치세	- 없음 (중도금 부가세 포함 대출 시) - 중도금 부가세 금액 (중도금 부가세 비포함 대출 시)	- 분양금액(부가세 포함)- 계약금(부가세 포함)- 잔금대출금액+취득세+등기비용

 

                     3. 자기자본 필요 금액 계산 예시 (1억원짜리 지식산업센터를 개인사업자가 사는 경우)

				자기자본
		계약금 (10%)	1,060:1,000+60(부가세)	1,060
중도금 대출	4,240 →	중도금(40%)	4,240: 4,000+240(부가세)	0
	↑ 상환: 4,240
잔금 대출	8,000 → (나머지 3,760)	잔금 (50%)	5,300: 5,000+300(부가세)	1,540
		취득세 및 등기비	560(취득세 460, 등기세 100)	560
합계				3,160  : 이 중 부가세 600은 추후 환급

 

[지역선택 방법]

 

1. 기업체가 많은 곳 (경기도, 서울특별시)

 

2. 교통 인프라와 인력 수급이 좋은 곳

: 업무 중심지와 가까운 곳, 지하철이나 광역 교통망이 잘 되어 있는 곳, 주요 도로와 철도의 접근성이 좋은 곳

: 저렴한 인력을 원활하게 대량으로 수급할 수 있는 위치에 있는 곳

ex) 구로동, 가산동의 서울디지털산업단지, 성수동 지식산업센터, 문정지구, 영등포

 

3. 개발 호재가 있는 곳

: 지하철역 신설, 호재로 분양가를 올려 새로 지식산업센터가 들어올 수 있는 개발의 여지가 남아있는 곳

 

4. 공급 물량이 적은 곳

: 공급 물량이 많으면 매매가/임대가 모두 하락할 가능성이 큼

 

[호실 선택방법]

 

1. 핵심요소 3가지 : 높은 층, 남향, 코너

2. 기타고려 요소 : 전망, 화장실 앞, 희소성이 있는 평형, 인테리어가 완료된 곳

3. 투자자에게 좋은 호실

: 매매가 상승 여력은 호실보다는 어느 지역, 어느 지식산업센터인지 등 상위 개념을 따라감

: 임대사업 기준이라면 높은 층 보다는 저렴한 물건을 찾아 임대료를 낮게 책정한다면 저렴한 곳을 찾는 수요가 있음

 

[앞으로의 부동산 시장 및 전략]

 

1. 시세 차익이 많은 곳 or 안정적인 수익이 나오는 수익형

2. 서울 주요 지역에서 분양한 지식산업센터는 대부분 시세가 연평균 5-8% 정도 상승했으며 임대도 안정적인 편

3. 최근 지식산업센터 시장이 과열되어 시세 차익형 부동산의 입지가 강화됨

4. 지식산업센터에 대한 관심이 지속될 것으로 예상되나 코로나19 및 주택 규제의 움직임에 따라 시장을 지켜봐야 함

 

[지식산업센터 투자 시 주의사항]

1. 단기 공급 과다: 공실 위험 커지고 임대료 경쟁이 생겨 수익률이 저하됨

2. 과도한 영업용 홍보 문구 : 대출 90% 가능, 높은 수익률(자기자본 수익률을 고려한 금액이 대부분임)

3. 대기업 후광 효과 : 대기업 주변 지식산업센터라고 해도 후광 효과가 미비함

4. 교통 호재 : 확정되지 않은 사실을 확정된 것처럼 홍보하는 경우가 있으므로 계획상으로 존재하는 교통 호재는 주의

* 철도, 지하철 등의 신설 예정 계획 : 미래철도DB(frdb.wo.to)에서 확인 가능

 

[분양계약서에서 꼭 확인할 사항]

1. 목적물의 표시 : 해당 호수가 정확한지, 전용면적, 분양면적 정확한지 검토

2. 분양금액 및 납부방법 : 예금주가 신탁자인지 확인 (다른 계좌 입금은 시행사에서 인정하지 않음) 

                                : 예금주가 신탁자가 아니라면 왜 그런지 담당자에게 문의해서 사유를 정확히 알아야 함

3. 연체료 및 지체상금 : 중도금 납부 기한 확인 / 건설이 늦어지거나 입주가 늦어지면 같은 이율로 분양받은 사람에게 지체사금을 지불하거나 잔금을 깎아줌

4. 계약의 해제 : 해제의 조건 확인, 시기를 놓치면 계약 해제가 안 될 수 있음 

5. 계약 유형별 해지 가능 여부

구분		해지가능여부
입주의향서	→	해지가능
청약	→	해지 가능, 청약금 반환 o
가계약	조건부 매매계약서	시행사 해지 의무 없음, 계약금 반환 x
	계약잔금 납부 확약서
	기타	해지 가능, 가계약금 반환 o
계약	중도금 납부 전	시행사 해지 의무 없음, 계약금 반환 x
	중도금 납부 후	시행사 해지 의무 없음, 계약금 반환 x, 중도금 이자 냄

 

[사업자 형태와 대출]

1. 개인사업자 : 매출 기록이 없어도 개인의 신용을 보고 대출

2. 법인 : 매출 기록이 없으면 대출이 잘 안되고, 담보 대출 70% 대출돋 힘들게 진행됨

3. 대출시 집 근처가 아닌 지식산업센터 근처에 있는 은행에서 대출받는 게 유리함.

 

[임대를 맞추는 5가지 방법]

1. 공인중개 수수료 조정

2. 주위 공인중개사무소에 물건 뿌리기

3. 렌트프리 제시하기 

* 렌트프리란 ?

: 임대인이 임차인에게 제공하는 혜택 (Incentive)의 하나로 전체 계약 기간 중 일정 기간의 임대료를 면제해주는 임대차 계약상의 양허 사항

4. 인테리어 하기

5. 옆 호실이 실수요인지, 투자용인지 확인

: 실사용자라면 연달아 있는 호실의 사용을 원할 수 있으니 옆 호실에 그런 니즈가 있는지 확인

: 투자자라면 두 호실을 합쳐서 조금 큰 평수를 찾는 고객에게 임대를 놓을 수 있음

 

[수도권 지식산업센터 밀집 지역]

1. 서울 남부 1 : 안양, 과천, 광명

2. 서울 남부 2 : 성남(판교), 수원(기흥/광교), 화성(동탄)

3. 서울 동부 : 하남 미사

4. 서울 서부 : 인천, 부천, 시흥  

 

[취득 단계에서의 세금]

취득	보유	매도
- 취득세 (일회성) - 부가가치세 (일회성)	- 재산세 (건축.토지 각 1회) - 종합부동산세 (연 1회) - 임대시 부가가치세 (연 4회) 개인 : 종합소득세 (연 1회) 법인 : 법인세(연 1회)	- 양도소득세 (일회성) - 부가가치세 (일회성)

 

[손품 팔기] (검색 및 자료 수집)

- 네이버 부동산 : 매매가 및 임대가

- 팩토리온(factoryon.go.kr) : 전국 지식산업센터 현황

- 국가통계포털(kosis.kr) : 각종 통계 자료 

- 통계지리정보서비스(sgis.kostat.go.kr) : 기업체 수, 인구 수 등

- 국토교통부 택지정보시스템(www.jigu.go.kr) : 택지지구 정보

- 지식산업센터114(www.kic114.kr) : 실거래가 정보

- 정부24(www.gov.kr) : 지식산업센터 건물 스펙 확인

- 부동산 디스코(disco.kr) : 건물 및 호실 스펙

 

[발품 팔기 : 임장시에 확인해야 할 것]

1. 주변에 협력업체가 많은지

2. 역세권이라 교통이 편해서 직원들이 출퇴근하기 좋은지

3. 고객사와 가까운지

4. 엘레베이터가 많아서 출근, 점심, 퇴근 시간에 붐비지는 않는지

5. 화물 엘레베이터의 하중은 충분한지(물류가 많은 경우)

6. 동선은 괜찮게 나오는지

7. 마감과 스펙이 좋아서 이 지식산업센터에 들어오면 기업의 위상이 높아지는지